Новости
Дата публикации: 5 февраля 2019 г. в 16:17

Александр Багдагулов: «Богатые люди – умные люди. Они не понимают зачем выдергивать деньги из бизнеса, когда их можно оставить в обороте»

Александр Багдагулов: «Богатые люди – умные люди. Они не понимают зачем выдергивать деньги из бизнеса, когда их можно оставить в обороте». Что происходит на рынке «новостроек»? Какие районы самые популярные в Москве? Как не попасть в «долгострой»? Опасно ли приобретать апартаменты? Каков образ «премиальной» недвижимости и из чего складывается само понятие? Как выгоднее купить квартиру? Зачем вообще обращаться к брокерам по недвижимости? Об этом нам подробно рассказал профессиональный брокер, бизнес-тренер, экстремал, участник телевизионного проекта «Битва риелторов», философ и глава компании «Бюро новостроек» Александр Багдагулов.Александр Багдагулов: «Богатые люди – умные люди. Они не понимают зачем выдергивать деньги из бизнеса, когда их можно оставить в обороте»

Александр, вы уже довольно долго работаете на рынке недвижимости. Зачем вдруг вам потребовалось организовывать именно свою компанию, ведь можно было работать как частный риелтор?

Александр Багдагулов: Да, довольно давно — уже десять лет занимаюсь этим ремеслом. Все начиналось с аренды недвижимости и только потом пришли к продажам. Десять лет назад я пришел работать в одну компанию и у меня буквально за пару дней получился результат. Я заработал свои первые деньги и на этой волне сфера недвижимости мне очень понравилась. Вот тогда и пришло понимание того, что именно в этом направлении буду развиваться и не успокоюсь до тех пор, пока не достигну  каких- то определенных результатов. За это время было перепробовано довольно много сегментов: занимался арендой недвижимости, был руководителем подразделения…

Вы изначально были «наёмным» сотрудником?

Александр Багдагулов: Я долго был брокером по недвижимости в одной компании в Санкт-Петербурге. В очень скором времени стал руководителем группы, затем я стал «топ-брокером» и руководителем отдела продаж, затем я в принципе стал руководителем компании. После этого опыта пришло понимание того, что мне интересны другие сегменты и желание попробовать себя в роли бизнесмена. Я ушел совсем в другую отрасль, открыв мини-отель на Невском проспекте в Санкт-Петербурге, который благополучно работает до сих пор.

Выведя этот бизнес в «плюс» и достигнув определенного успеха, я вышел из него, поняв что это не совсем мне подходит по своей специфике и нужно двигаться дальше. На тот момент был приобретен довольно серьезный опыт, знания в сфере аренды и продаж недвижимости, и было принято решение делиться этими знаниями с другими. По счастливому стечение обстоятельств, я встретил своего будущего партнера по тренингам и мы начали записывать обучающие курсы, вести онлайн тренинги в сфере недвижимости, обучая людей с опытом и без, зарабатывать на этом ремесле деньги.

Достаточно неплохо получалось и за два года я переезжаю в Москву. Здесь мы учреждаем компанию и начинаем организовывать курсы, участвовать в различных конференциях уже как спикеры и эксперты. За это время более тысячи учеников из России и стран СНГ прошли обучение у нас по заработку на аренде и продаже недвижимости, повысили свою квалификацию. Но я решил на этом так же не останавливаться и в какой-то момент  расстаюсь по объективным причинам со своим партнером. У меня появляется идея заниматься еще одним сегментом – это продажа новостроек, причем не просто новостроек, а только сегмента бизнес и премиум класса. Мне всегда этот сегмент был интересен своей спецификой и людьми, которые очень сильно ценят качество предоставляемого сервиса услуг, к которым нужен определенный подход.

В этот момент мой хороший товарищ попросил меня сходить с ним в столичный жилой комплекс «Neva Towers» и помочь ему выяснить нюансы при приобретении апартаментов. В результате я очень сильно загорелся по продажам этого жилого комплекса и через месяц начал реализовывать там недвижимость.

А какое у вас образование?

Александр Багдагулов: Что удивительно «Туризм и гостиничное хозяйство» это судьба меня так «подкинула» (смеется).

Что такое вообще «элитная недвижимость»? Из каких факторов складывается само понятие? Есть какие-то определенные показатели, что человек сразу понимает — это «элитка»?

Александр Багдагулов: Могу сказать одно, мы сейчас в элитную недвижимость не уходим вплотную. В первую очередь элитная недвижимость — это высокий сегмент по ценовой характеристике, от 80 млн. рублей. За 80 миллионов правда бывает и премиальная недвижимость. «Элитка» – это определенная инфраструктура, определенного качества материалы, инфраструктура и определенное месторасположение.

Те же самые «Хамовники», «клубные» дома с небольшим количеством квартир, с определенной оснащенностью дома, определенные сервисы, которые внедряют в ЖК. Например, в одном жилом комплексе, который мы продаем, есть такие сервисы: ты передаешь ключи от автомобиля, «парковщик», как в Америке спокойно паркует твою машину и если тебе куда-то нужно съездить за продуктами к примеру, он тебе дает моно-колесо. Кроме этого обязательны консьерж-сервис и многое другое.

Приведу пример сравнения: это 100% тоже самое, как если мы возьмем полет на самолете. Есть «эконом-класс», где обычные сидения и «бизнес-класс», где тоже сидения, но их отличает какая-то тонкая грань. В данном случае определенный подход к человеку, где тебе дадут вовремя влажную салфеточку, что является уже определенным сервисом.

То же самое и в недвижимости, где казалось бы на первый взгляд незначительные детали, но именно из этих сервисов складывается особое отношение к клиенту, к заказчику. Естественно и качество, и подход к строительству жилья тоже имеют существенную роль, ровно как и расположение объекта.

Какие районы являются в столице наиболее популярными и престижными?

Александр Багдагулов: Если говорить про «бизнес» и «премиум» сегменты, то как правило это до ТТК (Третье транспортное кольцо).  Отдельно есть жилые комплексы в тех же «Хамовниках», которые «проскакивают» по хорошей цене и которые уже ближе к элитному жилью, но самом деле это «премиум». Район «СИТИ» («небоскребное строительство»), которое считается этаким сердцем столицы и престижным местом для проживания. Юго-Запад всегда пользовался стабильным спросом, направления как Кутузовский проспект, где есть довольно интересные проекты и очень привлекательные предложения.

Александр Багдагулов

Поменялся клиент или нет за то время пока работает ваша компания?

Александр Багдагулов: Мы компания довольно молодая, но и за два года покупатель поменялся. Мы выросли в сегменте и у нас вырос средний «чек». Если раньше мы фокусировались на «комфорт-плюс» и «бизнес», и большая часть клиентов у нас была по приобретению однокомнатной, двухкомнатной квартиры и уже меньшая часть — трехкомнатной или премиальной недвижимости, то сейчас примерно 60/40. Где 60% — это люди, интересующиеся премиальной недвижимостью в бюджете от 20 млн. рублей, которые хотят себе что-то интересное, возможно даже в небоскребе приобрести, в интересном районе, в оригинальном ЖК. В меньшей степени как раз стало клиентов, которые обращаются с целью купить себе однокомнатные апартаменты или «двушку». Клиентов не просто становится больше — они  меняются по своей специфике.

Появилось больше клиентов, которым понятна услуга брокеров и нам стало понятно, что  этого сервиса не хватает людям. Как с приобретением автомобиля. Вот буквально я столкнулся с такой же проблемой: настала пора выбрать себе автомобиль и я делал всё сам. Я изучал огромное количество автомобильных порталов, ковырялся сам и т.д. Честно, каждый день открывал сайты и ровно по часу сидел над каждым. Очень сложно и очень непонятно как быстро, а главное правильно выбрать машину из этого огромного разнообразия.

У меня был определенный бюджет, который то уменьшался, то увеличивался… Это продолжалось очень долго и до того момента, пока я не позвонил по рекомендации человеку – автомобильному брокеру, который обладает определенной компетенцией и опытом в автомобильной сфере, и который  меня очень быстро проконсультировал и благодаря советам которого был оперативно сделан правильный выбор.

Суть заключается вот в чем: когда покупатель вступает на рынок и хочет купить себе недвижимость «премиум», «бизнес», да и вообще не важно какую, то самостоятельно это сделать среди всего разнообразия довольно сложно.

Понятно, что у каждого есть свой крамольный интерес в том плане, что застройщику всегда интересно предложить свои апартаменты. Мы же в свою очередь предлагаем как раз разные варианты, помогаем покупателю посмотреть объективно на рынок, оценить его и исходя из оценки выбрать оптимальный вариант из тех жилых комплексов, которые  соответствуют необходимому запросу. Именно из этого складывается целостная услуга, мы представляем розничный сервис, можем поддержать человека на этапе «сдачи» квартиры, если застройщик неэтично хочет поступить. У нас работают юристы, которые всегда придут на помощь. Также перед нами стоит задача на выявление к примеру долгостроя или каких то других нюансов.

Отказываетесь продавать в этом случае?

Александр Багдагулов: Да. Так мы отказались от сотрудничества с рядом застройщиков у которых были проблемы с документами. В данном случае мы не ведем себя по принципу «лишь бы нам продать». Ценностью у компании и ценным конечным продуктом является  покупатель, который купил с помощью нашего сервиса высоклассную и самое главное надежную недвижимость у надежного застройщика. Это подразумевает то, что если застройщик сказал, что он сдаст дом в этот период он и должен его сдать. Никого сейчас не хочу дискредитировать, но у нас есть несколько проектов, с которыми мы начали заниматься, но копнув чуть по глубже, изучив определенные материалы выяснили, что у владельца этого застройщика имеются огромные долги и огромная кредитная нагрузка, судебные иски.

Тут попросту всё ведется к тому, что компания скорее всего обанкротится и банки сами будут потом достраивать. Мы понимаем, что это сто процентов долгострой, который продлится несколько лет. Именно такие моменты очень тщательно фильтруем. Ведь что такое «ценный конечный продукт»? Основное слово – «ценный». А как можно считать ценным некачественный продукт? В данном случае мы не заслуженно получим свои денежные средства и наш сервис будет плохой.

Хороший сервис – это когда клиент доволен в дальнейшем, он живет в этой недвижимости, может проводить с ней манипуляции (обустраивать, продавать, менять, сдавать) и т.д. Поэтому могу сказать по нашей компании одно: мы растем, клиентов прибавляется и главное, что заказчик становится более понятливым и внимательным к нашим объяснениям.

Александр Багдагулов

На рынке недвижимости сейчас спад или рост? Что вообще может повлиять на покупательскую способность кроме роста экономики и доходов граждан?

Александр Багдагулов: Покупательская способность – есть, по крайней мере в столице – это точно. Есть на самом деле разные факторы, которые стимулируют или наоборот не стимулируют покупательскую способность: это изменения в курсах валют, и внедрение законодательных каких то моментов. Соответственно вот эти колебания на рынке, разные слухи – они приводят или к увеличению покупательской способности либо к ее спаду. За последнее время (сентябрь-октябрь) мы почувствовали небольшое замедление рынка и некую просадку по продажам. Мы растем, но не выдерживаем тот темп роста, который хотелось бы.

Проводя анализ, я решил позвонить своим конкурентам – и у них та же самая ситуация. Возможно – это затишье перед бурей… Всегда должна быть какая-то объективная причина. Если есть денежные средства, есть надежный застройщик – почему не купить? Тем более тенденция такая, что ценники постоянно повышаются, в том числе и на этапе строительства. Тем более сейчас, когда застройщиков обяжут вкладывать свои средства и цена за квадратный метр, уверен, сильно вырастет.

Поэтому, если бы я был инвестором, то однозначно рассматривал бы себе в качестве приобретения интересные варианты, инвестировал как покупатель и даже если я понимаю, что не справлюсь с этой нагрузкой – ни кто мне не помешает это продать.

Есть ли «ипотечники» среди ваших клиентов?

Александр Багдагулов: Конечно есть. Люди очень хорошо относятся к этому рычагу по нашему опыту. Недавно у нас были покупатели, которые купили за наличные средства одну квартиру в одном жилом квартале, но с помощью ипотеки приобрели еще пару квартир в той же самой Neva Towers. Они купили себе за живые деньги в сегменте «бизнес» и с помощью ипотечного рычага приобрели еще два объекта в «Неве», в качестве инвестиций. Вложились, будут платить по 150-170 000 рублей и за это время недвижимость еще подрастет на 15-20% к моменту сдачи.

Люди активно пользуются ипотекой, если им дают, у них хорошая кредитная история и нет проблем с платежеспособностью. И таких покупателей у нас процентов семьдесят. Есть клиенты которые не понимают этой возможности, говоря «нет, я не хочу брать ипотеку, а только рассрочку». Но в результате общения люди понимают, что если они могут закрыть этот вопрос за год или два, то и переплата будет минимальной.

Ни чего себе! Мы вроде все привыкли, что состоятельные клиенты не берут кредитов и ипотек, а платят живыми деньгами…

Александр Багдагулов: Богатые люди – умные люди. Они не понимают зачем выдергивать деньги из бизнеса, когда их можно оставить в обороте.

Какой самый «дорогой» объект был реализован?

Александр Багдагулов: ЖК «Реномэ» – 85 миллионов рублей. Это была трехкомнатная квартира стоимостью 85 миллионов рублей и плюс два парковочных места. Кроме этого были не то чтобы дорогие объекты, а ситуация когда человек пришел и купил сразу три объекта апартаментов на сумму более ста миллионов. В данном случае все объекты разные по стоимости, по тридцать с лишним миллионов, но в целом сумма покупки составила более 100 миллионов рублей.

Александр, сейчас очень популярны апартаменты, как вид жилья. Какие подводные камни есть? Тот же вопрос с пропиской…

Александр Багдагулов: Мы в первую очередь задаем вопрос клиенту: «А вам зачем?» Мозг человека в этот момент начинает рушиться (смеется). Потому что есть так называемое клише, есть установки, что обязательно должна быть «прописка». Потому что по «прописке» я запишу ребенка в школу, в поликлинику и т.д. Мы задаем следующий вопрос, понимая что перед нами находится клиент сегмента «бизнес»: «Вы правда пойдете в районную поликлинику и поведете туда ребенка?» — в ответ молчание. Затем третий вопрос: «Вы в обычную школу отдаете своих детей?».  Люди сразу понимают к чему мы клоним.

В любом случае можно как-то договариваться с вышеназванными учреждениями, платными или бесплатными, на хорошие места в школах, детских садах, где бы вы не жили. Как правило, люди, покупающие себе недвижимость за 20 миллионов, мыслят уже не такими категориями как бы сэкономить и найти бесплатную школу.

При этом апартаменты практически всегда дешевле на 30-40% и стоимость за квадратный метр коммунальных услуг несравнима с квартирой. Есть единственный нюанс, что там нужно платить налог. Тут самое главное понять, в каком статусе находится эта коммерческая недвижимость, потому что она считается коммерческой: либо это апартаменты «гостиничного типа» (для проживания есть такой статус) и стоимость более низкая, либо это считается коммерческим помещением с более высокой налоговой ставкой, что согласитесь не очень приятно.

Могут ли у вас в компании подобрать клиенту дизайнера, прораба или поставщика мебели? Есть такой спектр услуг?

Александр Багдагулов: Да, конечно есть. Мы сотрудничаем и постоянно пытаемся расширить комплекс услуг, так называемый «постпродакшн», потихоньку выстраивая партнерские отношения с командами, которые предоставляют определенный сервис по дизайну, ремонту, поставкам мебели и монтажу инженерного оборудования. Это необходимо для того, чтобы клиент придя к нам получил полный спектр услуг: от подбора жилья и до въезда туда.

Александр Багдагулов

Как подбираете себе команду?

Александр Багдагулов: Кто-то приходит по размещенному резюме, кто-то приходит на мой личный бренд, посмотрев мои тренинги или увидев меня в ток-шоу на телеканале «Пятница», как пример.

Два фактора, на которые обращаете внимание при приеме на работу?

Александр Багдагулов: Этичность и продуктивность. Проводим некое тестирование, задаем  компрометирующие вопросы, скрывающие истинные намерения человека. Исходя из ответов и поведения, мы понимаем наш человек или нет. С неэтичными людьми или с людьми со скрытой враждебностью, такие люди к сожалению на рынке есть, нам совсем не по пути.

Кроме собеседования и тестирования, уже дальше в работе сотрудники проходят три испытательных срока и систему обучений. Только после этого они могут называться брокерами компании «Бюро новостроек», которые полностью поддерживают этику компании, полностью понимают значение этого слова, знают всю технологию продаж от «А до Я», знают ЖК и могут сравнить один комплекс с другим выявив все преимущества и недостатки.

При предложении клиенту  вы может пролоббировать интересы или выгоду от продажи одного, указав к примеру на недостатки другого? К примеру маржа от продажи выше и т.д.

Александр Багдагулов: Вот это как раз я и называю «побуждение к покупке человека не супер этичного действия»! Мы всегда показываем человеку все причины и недостатки одного и второго, как говорится «рубим правду-матку» и говорим в лицо как есть! Человек уже сам понимает что и как, и начинает выбирать. Любимчиков у нас нет (смеется), мы любим все ЖК.

Прямо идеальная компания вырисовывается!

Александр Багдагулов: Нет, что вы! Естественно есть у нас ошибки, все мы чему то всегда учимся. Не без этого конечно, но мы сразу начинаем работать над проблемой и недочетом, дабы не повторить вновь. Конечно, если кто — то скажет что у него все идеально – это будет смешно. За всеми же можно проследить и за нами, в том числе. Но главное работать над ошибками, т.к. без этого сложно быть бизнесменом и можно сразу закрывать лавочку (смеется). Для нас главное, чтобы человек, который обратился к нам, к примеру с нашей помощью получил ипотеку, приобрел отличное жилье и главное, чтобы потом порекомендовал нас своим знакомым или пришел опять к нам через какое- то время за новыми услугами.

Александр Багдагулов

Личный вопрос: чем вы увлекаетесь?

Александр Багдагулов: Я очень сильно увлекаюсь философией и психологией. Мною даже было создано сообщество по достижению целей. В следующем году я буду писать книгу по этой тематике, поэтому наверное по большей части меня это очень сильно увлекает. Вы знаете, вот есть люди, которые увлекаются «недвижимостью». Я могу уверенно сказать, что я не сильно увлекаюсь недвижимостью, несмотря на то, что я десять лет в ней! Я сильно увлекаюсь философией! (смеется)

Большинство предпринимателей говорит: «мое хобби – это моя работа!»

Александр Багдагулов: Нет! Я увлекаюсь философией и инструментами, необходимыми для достижения целей в жизни. Именно как сделать так, чтобы сделать себя супер-успешным человеком, неся тотальную пользу миру с помощью тех ценностей, которую я проповедую, с помощью тех продуктов которые я создаю на рынке. На данном этапе жизни этот продукт – сервис для покупателей для покупки идеальной для них недвижимости у надежного застройщика.

Бизнес – это самоидентификация меня. Мы все по нашей жизни играем разные роли. К примеру, я бизнесмен, создатель сообщества по достижению целей,  бизнес — тренер и т.д. Тут недавно я записывал музыкальный трек с продюсером. Серьезно. И это мне нужно, потому что я исследую достижение целей. Всё что мне хочется я достигаю: захотел покорить Эльбрус – покорил, я хотел пробежать марафон – пробежал, хотел попасть в телевизор – принял участие в «Битве риелторов», я хотел выступить в «стендапе» – выступил в «стендапе», хотел проехать на велосипеде 180 км – проехал…

Это моя жизнь и я постоянно ставлю себе недостижимые задачи, которые казались недостижимыми, постепенно идя к ним. Сейчас была поставлена задача –  научиться петь и записать трек, и вот он скоро выходит.  Также есть задача сняться в кинофильме и переплыть Босфор. Одна из основных целей – создать компанию мирового уровня по недвижимости. Вот у меня план на следующий год – открыть компанию в Нью-Йорке.

Зачем?

Александр Багдагулов: Продавать новостройки и просто хочется. И это не говорит, что в Москве рынок плохой и т.д. Я фокусировано бью продукт — создавая в Москве отличный продукт и выхожу на  международный уровень. Ведь ничего не мешает мне создать то же самое в Америке и позволить себе такую возможность — продавать крутую недвижимость там и «местным» и «нашим». Самое главное надо начать. Но если меня спрашивают чем я увлекаюсь – это философия и психология.